Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

  • Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров;
  • Заместитель директора компании «Адвекс-Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Алексей: Заключая договор купли-продажи, не редко возникает вопрос, связанный с коммунальными долгами – передает ли собственник и свои коммунальные долги вместе с жилым помещением, которое приобретает покупатель недвижимости? Что делать в ситуации, когда за жильем образовался большой долг прежнего хозяина? Разные существуют мнения на этот счет. Кто-то говорит, что бывают случаи, когда и к новому собственнику предъявляют претензии УК. Кто-то говорит, что история неправомерна. Как происходит на практике? Как подстраховаться от всей этой истории, чтобы потом не разбираться в судебном порядке?

Людмила: Теоретически, все долги по коммунальным платежам, они за конкретным лицом, который все это время был собственником квартиры. Это по Жилищному кодексу РФ. Но дело в том, что если обнаруживаются какие-то нюансы, то разбираться придется все-таки новому собственнику. Поэтому рекомендуется поступать следующим образом. К договору купли-продажи есть установленное законом приложение – акт приема-передачи. К этому документу нужно относиться серьезно. Если там написано, что нет никаких долгов по коммунальным платежам, то это должно чем-то подтверждаться. На практике люди договариваются на словах, основываясь на взаимной порядочности, что при приеме-передаче все в порядке. Но это не дело. На самом деле, когда подписывается акт приема-передачи, не мешает посмотреть показания всех счетчиков. Если не с чем сверить, то заранее в соответствующем месте (организации, где «нагорели» эти долги), нужно узнать о задолженности. Воду можно проверить в бухгалтерии управляющей компании. Эти данные можно поднять заранее, чтобы было понятно, до какого показания уплачены, какие счетчики, и до какой даты оплачены какие счета. Очень часто бывает так, что квартира длительное время сдается в аренду (наем). Она спокойно сдается, что-то арендодатели платят, что-то не платят, продавец, зачастую, будучи собственником квартиры, не очень внимательно к этому относится. Потом начинает продавать эту квартиру, и начинается – этих квитанций нет, тех квитанций нет, чего-то снова нет. В такой ситуации, продавца (бывшего собственника) незадолго до акта приема-передачи нужно отправить в управляющую компанию, чтобы он принес оттуда справку о том, что у него нет долгов.

Алексей: С одной стороны, говорится о том, что обязанность по оплате задолженности по оплате за коммунальные платежи лежит на собственнике. То есть с момента регистрации перехода прав собственности, платит новый собственник. До этого момента, платит тот собственник, который был. Но при этом нужно уделять большое внимание вопросу, связанному с оплатой коммунальных платежей во время приобретения жилья. Как часто на практике продается жилье с такими «хвостами» по оплате?

Людмила: На самом деле, не так чтобы часто. Как правило, когда долги по оплате, то еще до сделки известно, что за квартирой числится определенный долг, и гасится он из денег покупателя. И обычно покупатель вместе с продавцом или продавец вместе с агентом покупателя, в зависимости от того, как поставлены взаимоотношения между покупателем и его сопровождающим, договариваются обо всех моментах. Они идут и выясняют все долги.

Алексей: К примеру, если не стал покупатель заботиться, агент такому покупателю может быть попался не вполне квалифицированный, или он совсем без агента, и произошло допущение приобретения недвижимости с долгом. Как дальше должна развиваться такая ситуация в благоприятном для покупателя варианте?

Людмила: В благоприятном для покупателя варианте, он приходит туда, где с него просят деньги, предъявляет договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

Алексей: То есть, пришла квитанция, в которой указан сумасшедший долг. Нужно взять квитанцию, договор купли-продажи и сказать, чтобы квитанции эти не посылали, так как собственник жилья сменился?

Людмила: Да, но очень многие управляющие компании, в ЖСК это очень часто бывает, говорят, что это не их дело по законодательству должно быть. На самом деле, это попытка использовать частичную неграмотность населения, надавив, таким образом, на потребителя, чтобы он оплатил долг. Где-то 10 лет назад была ситуация с ЖСК, где сотрудники приходили выписывать собственника, у которого не было долгов. Председатель ЖСК при этом спокойно так сказал: «Пока весь дом долги не заплатит…», а там 300 квартир, «…вас не выпишут».

Алексей: В этом случае, наличие долга могут использовать как способ давления, то есть на этом основании не снимают с регистрационного учета?

Людмила: Да, но это блеф. Мол, не подпишут бумагу, которая идет в полицию, о том, что человек снят с регистрационного учета, пока не будет погашен долг. Это, конечно, можно расценивать как самоуправство и прямой шантаж.

Алексей: Но ведь можно и заранее, получив понимание, просто выплатить меньшую цену, а потом самостоятельно оплатить имеющийся долг, чтобы уже потом проблем не было?

Людмила: Совершенно верно. Либо в стоимость квартиры включить долги по квартире. Как правило, если с долгами продаются квартиры, то долг сразу включается в стоимость. Не интересно покупателю приобретать квартиру дороже за удовольствие покупки квартиры с долгами.

Алексей: Говоря опять же за долги, можно привести пример. В одном из регионов отказались убирать из квитанции старый долг, аргументируя тем, что по закону они не имеют права открывать новый лицевой счет на нового хозяина. Поэтому новый владелец все равно обязан получать квитанции со всеми долгами, а уже дальше перерасчет, который будет после этого происходить, либо установит суд, либо владелец сам будет договариваться об урегулировании вопроса с управляющей компанией. Наряду с долгами, которые могут возникнуть по коммунальным платежам, есть еще новое понятие, называемое «капитальным ремонтом» (появилось оно с 2013 года в Жилищном кодексе РФ). И здесь, в отличие от коммунальных платежей, долги за коммунальный ремонт переходят на нового собственника все равно, независимо от того, изменилось ли право собственности или нет. То есть новый собственник должен будет платить за все те долги по капитальному ремонту, которые в свое время получил прежний собственник жилья. Как можно прокомментировать такую ситуацию?

Людмила: Вообще, добросовестные агенты, они, конечно, курируют все эти вопросы, по крайней мере, координируют действия клиента по узнаванию наличия (отсутствия) этих вот долгов. На самом деле, сейчас капитальный ремонт начисляется двумя видами: либо отдельной платежкой, либо он включен в коммунальные платежи, в саму квитанцию, которая приходит. Нужно для начала посмотреть, куда именно они включены. Но порой в этих квитанциях такой «птичий язык», что иногда можно не разглядеть то, что ищешь. Поэтому перед тем, как принимать квартиру с оплатой всех коммунальных и прочих долгов, нужно просто узнать, в каком объеме оплачены, или оплачены ли вообще взносы на капитальный ремонт.

Алексей: Можно ли согласиться с тем, что вопрос, связанный с обеспечением отсутствия проблем с имеющимся долгом (и по коммунальным платежам, и по капитальному ремонту), это задача того агента, который ведет сделку, или же нет?

Ответственность за долги по коммунальным услугам.

Как быть, если купил квартиру с долгом за коммунальные услуги, читайте тут.

Людмила: Агент не отвечает за взаимодействие клиентов между собой, он только координирует их действия и консультирует на каждом этапе. Но если агент не сказал о том, что нужно проверить что-то, не предупредил клиента, что в результате продажи его квартиры, у него возникнут налоговые обязательства, к примеру, в 500 тыс.-1 млн. рублей, не предупредил покупателя, что он вместе с квартирой может приобрести вот такое вот счастье, в виде «мешка с подарками», то это некомпетентный агент.

Алексей: При работе с молодыми агентами, которые только начинают свою профессиональную деятельность в сфере посредничества, при сделках с недвижимостью, им каким-то образом разъясняется отличие простой письменной формы от нотариальной?

Людмила: Обязательно. Более того, сейчас нотариат стал для людей доступнее, поэтому разница им объясняется более жестко. Для меня хватает одной статьи 162, которой вполне достаточно, и вся моя родня проводит юридические действия только в нотариальной форме.

Алексей: Приобретая квартиру, стоит уделить внимание долгам за свет и телефон. Практика показывает, что для того, чтобы оградить себя от ненужных судебных тяжб, лучше заранее узнать, есть ли в покупаемом объекте недвижимости коммунальные долги или долги за осуществление капитального ремонта.


Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Как быть, если за купленной квартирой числится большой долг за коммунальные услуги

Споры с коммунальщиками по поводу долгов старых владельцев жилья — животрепещущая тема для многих. Чтобы успешно решить этот вопрос, необходимо хорошо знать законодательство, судебную практику по подобным спорам и особенности разбирательств с коммунальным службами. Об этом и пойдет речь в статье.

Собственная квартира — заветная мечта огромного количества людей. Но после того как наконец-то была собрана необходимая сумма, подписан договор купли-продажи и получены все правоустанавливающие документы, очень часто перед владельцами жилья встают новые проблемы. Одна из наиболее распространенных из них — долги старого собственника за коммунальные услуги, которые управляющая компания или коммунальные службы пытаются «повесить» на нового владельца недвижимости. Посмотрим, каким образом можно избавиться от них.

Правовая база вопросов оплаты за коммунальные услуги

Статья 153 Жилищного кодекса РФ гласит, что оплачивать коммунальные услуги обязаны владельцы недвижимости с момента оформления права собственности или арендаторы с момента заключения договора аренды. То есть долг старого собственника помещения не может перейти к новым владельцам, если иное не установлено договором.

Но есть одно исключение. Согласно 158 статье ЖК РФ при покупке недвижимости к новому владельцу переходят обязательства старого собственника по оплате долга за проведение капитального ремонта.

Часто в договорах купли-продажи присутствует пункт, согласно которому к покупателю переходят все долги продавца перед коммунальными службами. Но подобное условие противоречит российскому законодательству, ведь статья 391 ГК РФ говорит о том, что должник может переводить свой долг другому лицу только с согласия кредитора, иначе договор считается ничтожным. Это означает, что, если коммунальная служба не даст согласие на перевод долга, покупатель не обязан выплачивать задолженность продавца даже при наличии соответствующего пункта в договоре.

Выяснение отношений с коммунальными службами

Несмотря на все перечисленные выше нормы, коммунальщики часто пытаются «повесить» на нового собственника старые долги. В подобных случаях юристы советуют новым владельцам квартиры сперва попробовать решить вопрос с эксплуатирующими организациями мирным путем — показать правоустанавливающие документы и квитанции по оплате услуг на момент приобретения недвижимости, и объяснить, ссылаясь на уже упомянутые статьи, что он имеет право переоформить лицевые счета и перезаключить договоры на обслуживание на свое имя, а затем оплачивать только услуги, потребленные после того, как было оформлено право собственности на квартиру.

Также необходимо написать и отправить официальное письмо во все эксплуатирующие организации, в котором будет изложена эта же позиция. К письму нужно приложить ксерокопии документов, перечисленных выше. Можно принести и лично, но проследить при этом за тем, чтобы сотрудники канцелярии поставили на втором экземпляре письма (он остается у покупателя) печать, дату и подпись.

Заявление в прокуратуру

Если эксплуатирующие организации не реагируют на доводы нового собственника, он может написать заявление в прокуратуру, в котором необходимо описать сложившуюся ситуации, приложить правоустанавливающие документы и письма, отправленные в эксплуатирующую организацию, тщательно аргументировать свою позицию и, квалифицировав действия коммунальщиков как вымогательство, попросить принять соответствующие меры.

Согласно законодательству, в течение 30 дней со дня регистрации заявления должен прийти ответ о результатах его рассмотрения.

Судебное разбирательство

Даже обоснованные письменные отказы в оплате долгов старых владельцев и обращения в прокуратуру не могут в некоторых случаях повлиять на управляющие компании и коммунальные службы. Тогда новому собственнику остается только одно — готовиться к судебному разбирательству.

Вполне возможно, управляющая компания или коммунальные службы подадут иск в суд о взыскании задолженности. В этом случае владельцу недвижимости необходимо в ходе разбирательства отстаивать свою позицию, ссылаясь на указанные выше статьи Жилищного кодекса, письма, которые ранее посылались в эксплуатирующие организации, подтверждающие, что новый собственник уведомлял их о том, с какого числа он зарегистрировал право собственности на недвижимость, и судебную практику по подобным делам.

Например, в 2010 году городской суд Санкт-Петербурга вынес кассационное определение , в котором было указано, что задолженность по коммунальным платежам должна взыскиваться с момента возникновения права собственности на жилье.

Того же мнения придерживается и Томский областной суд , который в 2014 году вынес решение, в котором четко говорится, что нельзя заставлять новых собственников помещения платить по долгам старых владельцев.

Но, к сожалению, в некоторых случаях суд становится не на сторону владельцев недвижимости и принимает решения в пользу эксплуатирующих организаций о взыскании задолженности. В подобных случаях юристы советуют сразу же обращаться с возражением к мировому судье и требовать отмены приказа о взыскании задолженности.

Что нужно сделать перед покупкой квартиры, чтобы избежать подобных споров

Перед приобретением квартиры необходимо потребовать у продавца справки из всех эксплуатирующих организаций, свидетельствующие об отсутствии задолженности .

Следует настоять о включения в договор купли-продажи пункта о том, что продавец гарантирует, что никакой задолженности перед коммунальщиками у него нет, а если покупатель обнаружит обратное, он имеет право разорвать соглашение и потребовать от продавца возврата денежных средств, выплаченных за недвижимость.

Также стоит внести в договор пункт, согласно которому акт приема-передачи квартиры может быть подписан только после того, как в него будут внесены (и предварительно заверены в обслуживающих организациях) показания всех счетчиков.

Нюансы долгов по коммунальным платежам от предыдущего собственника

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2019 году достаточно сложно по простой причине: мало кто захочет ее купить. Поэтому при подготовке жилья к продаже каждый собственник старается в первую очередь свести все необходимые суммы по квартплате к нулю. Однако, зачастую сделать это довольно сложно, поскольку недвижимость приходится продавать итак из-за нехватки денежных средств. Как же быть в такой ситуации?

Естественно, каждый гражданин не обязан знать все законы. Тем более, что их огромное количество и они постоянно меняются. Но именно правовая неосведомленность зачастую становится главной преградой в благополучном совершении сделки с недвижимостью.

Для начала необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правоотношения по поводу смены собственника жилья. Не стоит пренебрегать советами юристов и риэлторов.

Нормы закона

Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ. Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя. Все накопившееся до сделки долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, за исключением взносов на капремонт, являются проблемой предыдущего владельца.

Однако, для таких ситуаций характерен ряд особенностей. Основываясь на норме статьи 391, на счета покупателя могут начислить недоимки, если он изъявит свое добровольное согласие на погашение образовавшейся задолженности.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 391. Условие и форма перевода долга

Естественно, подобные намерения должны быть закреплены в договоре купли-продажи и подкреплены нотариальным заверением достигнутого сторонами соглашения. Иначе новый хозяин имеет полное право на оспаривание этой ситуации.

Второй момент, привлекающий внимание — введение с 2013 года такого понятия услуги как «капитальный ремонт». В отношении капитальных работ образовавшаяся задолженность перекладывается на плечи покупателя по умолчанию. Данное правило установлено 158-й статьей ЖК РФ.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Несмотря на законодательные положения на практике дела обстоят иначе. Коммунальные хозяйства стараются истребовать полное закрытие недоимок по просрочкам, доставшимся новому собственнику «по наследству».

Свидетельство о государственной регистрации права

Процедура купли-продажи жилья

В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.

С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.

Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.

Другой вариант – попросить у продавца

и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.

Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.

Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.

Если есть долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

В таком случае самое верное и простое решение – обращение в суд. Причем, подавать иск следует вовсе не новому хозяину, а тому, кому это нужно – управляющей компании. Если в договоре купли-продажи нет упоминания о переходе задолженности по коммунальным платежам на покупателя, то оплачивать услуги по ЖКХ он обязан только после прохождения государственной регистрации жилья за себя, а не за кого-то, проживающего ранее (ст. 153 ЖК).

Никакая управляющая компания не имеет права на взыскание долгов за прошлого хозяина с нового владельца: хоть самостоятельно, хоть через суд. Если покупатель квартиры получил извещение о задолженности, образовавшейся до получения им свидетельства на жилье, ему следует потребовать от УК прекращения высылки подобных бумаг в его адрес.

Процедура обращения следующая:

  1. Составление письменного заявления.
  2. Подготовка необходимой документации: полученное уведомление о долгах, копия договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права на недвижимость, зафиксированные при сделке показания счетчиков.
  3. Представление заявления с пакетом документов в управляющую компанию.

Долг по коммунальным платежам – это обязательство прошлого хозяина, не исполненное перед УК. Следовательно, разбираться с ней новый владелец не обязан, поскольку не имеет к ней никакого отношения. Управляющая компания должна решать данный вопрос с предыдущим собственником, в том числе через суд.

Что делать новому хозяину жилья

До заключения сделки необходимо получить от продавца сведения о состоянии счетов, просто запросив у него справку с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным платежам. Такой документ выдается управляющей компанией (ТСЖ, ЕИРЦ). Он имеет довольно короткий срок действительности – 10 дней. Поэтому обратите внимание на дачу его выдачи.

Еще более безопасный способ – запросить информацию самостоятельно в УК или посмотреть начисленные суммы по квартплате и иные услуги в Интернете по адресу продаваемой недвижимости. На сайте ФССП отражается предельный размер задолженности, превышение которого ведет к судебному разбирательству, заканчивающемуся арестом жилья.

Следующий шаг – фиксация фактических показаний учетных приборов в передаточном акте при заключении сделки. Их наличие является важнейшим аргументом своей позиции в случае получения от коммунальной службы претензий по долгам.

Далее следует заключить новый договор с управляющей компанией на поставку услуг ЖКХ. Эта обязанность возложена на покупателя. Ее игнорирование крайне нежелательно.

Новый владелец недвижимости должен известить о смене прав собственности, лично посетив офис УК или выслав им заказное письмо. Если домовладение обслуживается несколькими компаниями, следует разослать уведомления каждой в отдельности.

При обнаружении покупателем жилья задолженности по коммуналке можно воспользоваться различными способами решения проблемы:

  • выдать продавцу аванс для закрытия долга;
  • договориться о самостоятельном погашении накопившейся суммы с одновременным снижением в счет этого цены квартиры;
  • отказаться от сделки.

Как видно, закрыть задолженность по квартплате может любая из сторон по обоюдному согласию.

Варианты решения проблем

Покупая новую квартиру, важно помнить о первостепенной задаче – записи показаний счетчиков и отражении их в акте приема-передачи жилого объекта. Такая фиксация позволит избежать судебных разбирательств, поскольку на руках будут все сведения, подтверждающие начало обслуживания в УК с определенного момента.

Самый распространенный способ получения информации о состоянии счета по квартплате – запрос ее у продавца. Однако, ни для кого не секрет, что в наши дни можно сделать любую справку не законным путем, в том числе, и из ТСЖ об отсутствии задолженности. В итоге после оформления сделки в адрес нового собственника приходят уведомления с огромными суммами долгов по ЖКХ.

Если уж такое произошло, выход тоже есть. Во-первых, возможно обращение в ЖЭУ за списанием задолженности, поскольку она образована не новым хозяином. Во-вторых, подать иск в суд о подделке документа – справки и получить компенсацию морального ущерба.

Начинать следует с уведомления управляющей компании о смене владельца и запросом на открытие нового лицевого счета для обслуживания. Вместе с заявлением необходимо приложить документы, подтверждающие позицию нового хозяина: договор о сделке купли-продажи, передаточный акт с показаниями приборов учета и пр.

Если УК откажет в оформлении отношений, следует идти за помощью в суд. В такой ситуации новый владелец будет оправдан. Несмотря на то, что придется приложить определенные усилия, понести временные и финансовые затраты, другого выхода нет.

Внимание! В ходе проверки счетов старого хозяина пристальное внимание стоит обратить на наличие/отсутствие долгов по взносам на капремонт. По закону они переходят в обязанности нового обладателя жилья.

Итак, приобретение недвижимости с долгом по квартплате не представляет особой опасности для покупателя. Трудности могут возникнуть только с управляющей компанией, если она решит по собственному желанию истребовать платеж от нового собственника. Но никаких законных оснований у нее на подобные действия нет. Единственное исключение – задолженность по взносам на капитальный ремонт.

Во избежание проблем перед совершением сделки важно проверить фактическое состояние счета по квартплате и документально зафиксировать показания приборов учета на момент заключения договора. При достижении согласия обязательство по закрытию долга может быть возложено на любую сторону: и на продавца, и на покупателя.

Прежний собственник оставил после себя долги за жилищно-коммунальные услуги

Если случилось так, что Вы приобрели квартиру с «долгами», не стоит огорчаться. Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги лишь с того момента как стали собственником, т.е. с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Правда, скорее всего, Вы получите квитанции к оплате, где в полном объеме будет указан долг прежнего собственника за воду, свет, тепло. «Коммунальщики» считают, что оплатить задолженность старого хозяина должны Вы и их интерес понятен, ведь так проще, нежели искать должника, а потом пытаться взыскать с него хоть что-то в судебном порядке. Повторюсь, платить не нужно и вот по каким причинам.

У прежнего «хозяина» квартиры задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, а не имущество (квартира), соответственно обязательство по оплате лежит на прежнем собственнике. Да и вообще трудно себе представить, что должником может являться какое-либо имущество, а не лицо, по крайней мере, в российском законодательстве такой конструкции не имеется. Это все равно, что к «новому» собственнику зайдет сосед по площадке и потребует вернуть долг, мотивируя тем, что прежний собственник Василий задолжал ему пару сотен.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает никакого бремени содержания до возникновения права собственности!

Может случиться и так, что Вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, а Ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника. Естественно, это незаконно и легко обжалуемо в суде.

Однако вот что следует помнить. При покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда Вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае, установить «сколько же было на счетчике» на момент передачи вам по договору жилого помещения практически невозможно и в этом случае Вы заплатите за то, что «нажег» еще продавец.

Рекомендуем по теме обобщение судебной практики: Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии

адвокат Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск),
опубликовано в газете «Криминал-экспресс» от 15.02.2006г.

Приобретение жилья нуждается в правильном оформлении бумаг, подтверждающих сделку. Помните, долг за квартиру от предыдущего собственника омрачает жизнь новому владельцу – ведь коммунальные службы настаивают на полном погашении этой суммы.

Узнаем, насколько правомерным становится подобное «наследование» и придется ли покупателю выплачивать старые просроченные обязательства.

О чем говорит закон

Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству. Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.

Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность. Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением. В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.

Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно. Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье. Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.

Права владельца недвижимости

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате. Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья. Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека. Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация. Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде. Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Как поступить

Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади. Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.

Договариваемся с продавцом

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.

Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.

В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

Когда числится неуплата

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

  1. Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
  2. Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
  3. Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади. Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность.

Исправление ситуации

Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой». Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей. Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.

Взаимная договоренность с продавцом о нюансах погашения задолженности за услуги ЖКХ — важный этап подобных сделок

Начните с извещения сотрудников жилищной конторы о смене собственника и запросите открытие новых лицевых счетов. Само собой, тут потребуется приложить пакет бумаг, которые доказывают слова нового собственника: договор купли-продажи, акт приема-передачи с показаниями счетчиков, другие сопутствующие документы.

При отказе представителей ТСЖ оформить отношения, уместно обращаться в суд. Помните, что в подобных ситуациях закон оправдывает действия жильца и обяжет работников жилищной компании идти на уступки.

Конечно, подобные действия требуют приложения определенных усилий и нервов, но исправить ситуацию по-другому не удастся. Напомним, что при проверке счетов предыдущего владельца особенное внимание уместно уделить именно задолженности по взносам за капитальный ремонт дома – ведь в такой ситуации закон говорит о преемственности выплат новым хозяином.

Подведем итог

Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев. Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения. Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.

Законодательство четко говорит, что обязанностью нового владельца жилья становится лишь погашение долга за капремонт здания, поэтому такой момент нуждается в тщательной проверке еще до передачи всей суммы продавцу

По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.

Предлагаем узнать читателям, за какую сумму просрочки сотрудники жилищной организации вправе прекратить поставки электроэнергии. Эта информация найдется здесь.

Как видите, изучение базовых законов убережет граждан от неприятных жизненных ситуаций. Учитывайте, что использование коммунальщиками правовой безграмотности людей оборачивается потерями средств и нервов. А вот аргументированное обоснование собственной позиции в корне меняет дело в пользу владельца жилплощади.

Какие коммунальные услуги отключить невозможно? отопление; холодное водоснабжение; Возобновление работы коммунальных услуг производится не позднее 2 дней после оплаты долга за услуги или подписания соглашения о реструктуризации задолженности (см. что делать если отключили свет, газ). Направление дела о взыскании задолженности в суд Коммунальщики вправе начать судебную тяжбу о взыскании долга по ЖКХ с момента, когда убедятся в том, что пользователь прекратил производить оплату, сначала: должника уведомляют об образовавшейся задолженности лично или письменно (см. как узнать долг по квартплате); предлагают оплатить долг добровольно в течение 30 дней или заключить соглашение о погашении долга; в случае отказа или неуплаты, подготавливается пакет документов и направляется в суд.

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?

Роговых Т.М., В.В. с собственником жилого помещения Яргиной Г.И. Жилищный кодекс РФ обязательных требований к форме такого соглашения не устанавливает, поэтому оно может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Жилищные права и обязанности возникают из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (ч.

1 ст. 10 ЖК РФ). Таким образом, обязанность по внесению своевременной и полной платы за коммунальные услуги несет не только Яргина Г.И., но и Роговы В.В., Т.М. (Апелляционное определение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 16 февраля 2012 года) Вернуться к оглавлению обзора: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Последствия возникновения задолженности за квартплату в 2019 г.

Как составить иск? Исковое заявление составляется на основании ст. 131 ГПК РФ. В документе указывается следующая информация:

  • наименование судебного учреждения;
  • данные обоих сторон с адресами их проживания – в случае с истцом здесь указывается юридический адрес компании;
  • описание требований истца;
  • доказательства наличия задолженности – описать в тексте и привести в качестве доказательства приложение документов;
  • ссылки на нормативы и акты, которыми руководствуется управляющая компания;
  • цена иска;
  • перечисляются документы, которые прикладываются к рассмотрению иска.

Пример иска о взыскании задолженности по ЖКУ Судебная практика такова, что в большей степени случаев судья выносит решение о взыскании задолженности таким образом, что способ удовлетворяет требования и пожелания каждой стороны.

Порядок взыскания задолженности по коммунальным платежам

В некоторых ситуациях могут применяться и нормы других законодательных актов. Например, последние изменения в отношении пени при просрочке оплаты услуг ЖКХ были введены ФЗ №307-ФЗ от 03.11.2015 г. Спишутся ли в новом году В 2019 году прошла масштабная «налоговая амнистия».

В результате были списаны долги по налогу на имущество, транспортному налогу и т. д. накопленные до 2015 года. Подобных мер в отношении оплаты услуг ЖКХ не принималось. Единственное, что может использовать должник по коммуналке — срок исковой давности.

Если долги были накоплены давно, а управляющая компания лишь сейчас решила обратиться в суд, то заявив об истечении срока давности, долг по коммунальным платежам можно существенно уменьшить. В части долгов действует стандартный срок исковой давности в 3 года.

Возможно ли выселение из жилья за долги по коммунальным платежам

Существует такой термин, как цена иска, означающий материальное выражение имущественных требований, которые исходят со стороны истца в судебной инстанции. При взыскании долга с физического лица, являющегося должником по коммуналке, цена иска может быть несколько увеличена. Такие службы, как товарищество собственников жилья либо управляющие конторы, имеют право самостоятельно участвовать в судебных разбирательствах, а также привлекать к данным процессам специальных агентов.

Обращаться в судебную инстанцию с просьбой помочь удержать задолженность по коммунальным платежам, которая накопилась у определенного физического лица, в соответствии с правилами действующего законодательства можно в следующих ситуациях:

  1. Если между потребителем и поставщиком заключен договор.

Что грозит за задолженность по коммунальным услугам

Долг за коммунальные услуги накапливается все у большего числа потребителей заблуждающихся в том, что за неуплату денежных средств им ничего не грозит, а также пользователей, которые попросту не имеют возможности в силу низких показателей дохода внести оплату. В данной статье предлагаем поговорить о том, какие меры и санкции в 2019 году предусмотрены действующим законодательством для физических лиц, имеющих коммунальные задолженности. Оглавление

  • Долг за коммунальные услуги
    • Проценты к задолженности
    • Когда отключают коммунальные услуги
  • Возбуждение судебного дела

Долг за коммунальные услуги В законодательном акте под номером 153, находящемся в Жилищном кодексе Российской Федерации, отображено, что физические лица, являющиеся собственниками имущественных объектов, обязаны оплачивать как коммунальные, так и жилищные услуги.

Можно ли взыскать долг за коммунальные услуги, со второго собственника?

В документе должны быть указаны следующие данные:

  • данные управляющей компании;
  • реквизиты ответственного лица в задолженности по коммуналке;
  • точная дата вручения претензии – это документ необходимо отдавать в руки должника с соответствующим подписанием уведомления;
  • вся информация о задолженности, начисленных пенях, сроках просрочки и прочее;
  • текст с требованием уплатить долг в ближайшее время;
  • важно описать последующие действия, которые будут в случае игнорирования требования;
  • дополнительно указывается возможность обсудить сложившуюся ситуацию – здесь важно указать время и дату для визита в управляющую компанию;
  • документ следует подписать – делает это сотрудник управляющей компании, который является ответственным за взыскание задолженности с конкретного должника.

Сроки действия претензии – 10 дней.

Может ли суд взыскать квартплату с прописанного не собственника?

Каковы последствия Любые долги приводят к негативным последствиям. При наличии задолженности управляющая компания или непосредственно поставщик услуг сможет начислять на ее сумму пени, ограничить поставку, а также инициировать судебное разбирательство для принудительного взыскания долга. В настоящее время разбирательство по долгам за ЖКХ проходит по упрощенной схеме.

Это значит, что коммунальщики смогут подать заявление в суд о выдаче судебного приказа. Он выдается судьей единолично, после проверки всех необходимых документов. После вынесения судебного приказа взыскание долга будут проводить уже судебные приставы.

Рассмотрим, какие действия могут быть предприняты судебными приставами для взыскания долга по коммуналке: Арест счетов и доходов должника Судебные приставы легко могут списать денежные средства в счет погашения с любых банковских счетов и карт должника.

Особенности долга за коммунальные услуги в 2019 году

Желательно хотя бы иногда проверять наличие задолженности по коммуналке, даже если ей и браться вроде бы неоткуда. Иногда управляющие компании начинают требовать оплаты долга по коммуналке с нового собственника квартиры. Он приобрел недвижимость и даже не подозревал, возможно, о их наличии и только после требований УК вынужден разбираться с вопросом о том, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника.

На самом деле законодательство довольно четко описывает, что долг к новому собственнику переходит лишь при наличии нотариально заверенного договора об этом с прошлым хозяином недвижимости. Во всех остальных случаях управляющая компания должна получить долги с прошлых жильцов. Совет. Лучше все же проверить перед покупкой наличие (отсутствие) долгов по коммуналке у прошлых хозяев квартиры.
Сделать это можно различными способами, например, лично посетив УК.

Проще говоря, их просто отключат. Сначала должника письменно уведомят, но если погашения долга не последует, то он будет отключен. Не могут отключить только поставку холодной воды и отопления. Все остальные услуги могут быть ограничены в поставках.

Наиболее часто возможностью ограничивать поставку услуг пользуются поставщики газа и электроэнергии. Выселение из жилья Если долги накоплены за коммунальные услуги в муниципальной квартире и просрочка уже достигла 6 месяцев, то имеется реальный шанс обращения наймодателя в суд с иском о выселении должника. При этом обычно предоставляется новое жилое помещение, но уже значительно уступающее по параметрам.

Исключения составляют дети, при их выселении жилищные условия ухудшаться не могут ни при каких обстоятельствах. Выселение собственников жилья за долги по коммуналке недопустимы в настоящее время.
Вместе с тем, проживающие совместно с нанимателем лица, должны быть указаны при заключении договора (ст
. 69 ЖК РФ). Срок исковой давности по коммунальной задолженностиПо общему правилу срок исковой давности, допустимый для взыскания долга за услуги ЖКХ, составляет три года. Судебная практика показывает, что подобные иски удовлетворяются судом, а приставы-исполнители своими действиями могут омрачить жизнь должника еще на более длительный период.

Поэтому долги лучше платить сразу, чем их накапливать.С какими бы тяжёлыми жизненными ситуациями вы не столкнулись, в первую очередь не стоит усугублять положение и добавлять к общему числу проблем войны с управляющей компанией. Поэтому, конечно, стоит вовремя оплачивать счета. Но, если вдруг вы не можете платить по счетам в срок, необходимо сразу же принимать меры.

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

  • плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  • взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
  • плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.

Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

Шаг 2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о перемене собственника квартиры

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Шаг 3. Уведомьте бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Подготовлено на основе материала

кандидата юридических наук Грачева Н.А.

Статья написана по материалам сайтов: www.rmnt.ru, bupum.ru.

«

Комментировать