Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в г. Москва

Взыскание неустойкиВ данном материале мы подробно разберём полезные и эффективные рекомендации по истребованию неустойки с застройщиков. В нём собраны исключительно советы специалистов, нет никаких устаревших сведений, только новые методы с правками в законодательных актах. Надеемся, что статья будет полезна для вас!

Рекомендация номер 1. Сто процентов суммы неустойки по договору долевого участия

Отметим наперёд — получить всю сумму неустойки у вас не получится. Абсолютно все суды её урезают. А как же арбитражный суд? И он тоже её подрезает, к сожалению. Теперь уточним, почему судебные органы режут неустойку.

Статья номер 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что можно уменьшить размер штрафов, пени и неустоек, заявленных дольщиками. В ней есть два метода уменьшения затребованных сумм:

  • Ответчик обязан доказать, что затребованные суммы являются несоразмерными.
  • Уменьшить размер требований может судебный орган по ходатайству строительной компании.
Мнение эксперта
Макаров Евгений Сергеевич
Арбитражный управляющий с опытом работы более 10 лет
Как раз последний метод и используется часто на практике судебными учреждениями. Стоит отметить, что если застройщик не подавал заявление на уменьшение размера неустойки, то судебная инстанция не имеет полномочий её урезать по своей инициативе. Однако сейчас многие судьи любят «помогать» и напоминают юристам застройщиков о том, что есть возможность уменьшить размер затребованных сумм.

Арбитражные суды тоже стали принимать такую практику. Раньше была вероятность в 15 процентов получить полную компенсацию неустойки. А вот с лета 2019 она сводится к нулю.

Итак, если вам юристы гарантируют возврат неустойки в полном размере, то знайте — это великий обман!

Предложение изменить передаточный акт

Многие юристы имели в своей практике дела, где были передаточные акты, подписанные дольщиками. Это означало, что у них нет претензий к застройщикам. Иными словами, они больше не имели права претендовать на выплату неустойки.

Для того чтобы строительные компании больше не могли использовать этот аргумент, один грамотный юрист составил ходатайство на изменение передаточного акта. Основанием для изменения документа являлась претензия от дольщика.

Рекомендация номер 2. Досудебная претензия

На просторах интернета сейчас множество готовых шаблонов по оформлению заявлений о выплате неустойки с застройщика. Здесь также куча калькуляторов, с помощью которых можно без труда рассчитать размер компенсации. Вам достаточно вбить туда свои данные и просто распечатать документ.

Теперь перейдём к главному — как правильно передать заявление. Как правило, его принимает секретарь строительной компании. При приёме документа она ставит обычный штамп «Принято» и дату. Такой штамп продаётся во всех канцелярских киосках. Понятное дело, что если начнётся разбирательство, то застройщик скажет, что секретарь у меня не работает, да и штамп тоже не мой. Получается, что никакой компенсации вам не будет.

Как же не попасть в такую ситуацию?

  1. Всю переписку ведите исключительно с помощью почты России.
  2. Все претензии направляйте заказным письмом с уведомлением и описью.
  3. В письме крайне важно указать именно юридический адрес компании.

Досудебная претензия

Рекомендация номер 3. Ждём ключи от квартиры

Это главное заблуждение. Все строительные компании давно поняли, что если они допустили просрочку по сдаче квартир, то получат кучу сообщений с возмущением. Для этого они под каждый строительный объект создают отдельное юридическое лицо. Как только они передают ключи, то выводят сразу со счетов все деньги и сливают активы.

Дольщики, которые находятся в ожидании подписания передаточного акта, ещё могут попробовать выиграть дело. Однако могут просто остаться без средств к существованию. Как правило, впоследствии исполнительный лист может годами лежать у судебного пристава.

Рекомендация номер 4. Основания направить судебный иск в первый день просрочки

Приведём пример. Если вам должны сдать квартиру 1 марта, то 2 марта уже исчисляется просрочка. Чем быстрее вы начнёте заниматься вопросом по взысканию неустойки, тем больше вероятности её получить. Как правило, застройщик не будет хранить на счетах денежные средства для расчёта с вами.

Подавайте заявление уже на второй день просрочки. Ведь судебные тяжбы могут длиться месяцами.

Кто первый начал взыскивать затребованные суммы, тот первым их и получит.

Рекомендация номер 5. Об этом мало, кто знает

Об этом мало, кто знает, что вы можете взыскать неустойку на будущее.

Как это происходит. Вы обращаетесь в судебную инстанцию с просьбой истребовать неустойку на будущее, с перерасчётом размера на дату подписания передаточного акта на квартиру. Впоследствии судебный пристав произведёт перерасчёт по исполнительному листу на дату исполнения обязательств застройщиком. В этом случае суды крайне редко урезают затребованные суммы. Рекомендуем воспользоваться этим методом.

Новостройка

Однако у него есть недостатки

  • Получить неустойку можно только лишь после подписания акта приёма-передачи квартиры. К этому времени строительная компания может уже вывести все средства со счетов.
  • Если вы истребуете неустойку за будущий период, то лишаетесь штрафа в размере 50 процентов от суммы пени.
  • Получение компенсации может растянуться на долгие годы. Ведь сроки сдачи недвижимости могут постоянно сдвигаться. В этом случае вы не сможете затребовать у застройщика даже часть выплаты, так как ограничены исключительно исполнительным листом. Только после подписания передаточного акта вы сможете получить неустойку.

Что же тогда делать?

Если просрочка огромная, сроки сдачи постоянно сдвигаются, то здесь советуем требовать неустойку отдельно за каждый новый период. С помощью этого способа вы сможете получить гораздо больше с застройщика, и здесь не нужно ждать получения ключей.

Мнение эксперта
Макаров Евгений Сергеевич
Арбитражный управляющий с опытом работы более 10 лет
Если просрочка небольшая, а срок сдачи намечен в ближайшие месяцы, то лучше сначала истребовать уже начисленную неустойку, а также компенсацию за будущий период. Не нужно разбивать судебные заселения на два отдельных. Тогда игра не будет стоить свеч.

Рекомендация номер 6. В какой судебный орган обращаться?

Решение суда

Как мы рассказывали ранее, арбитражные судебные инстанции не так давно утратили свои преимущества перед остальными судами. Они не истребуют штраф. Общая сумма истребования находится в пределах от 10 до 100 процентов от затребованной суммы.

Наиболее стабильным является Арбитражный суд Московской области. Там в большинстве случаев граждане могут получить до 50 процентов неустойки.

Теперь разберём судебные инстанции общей практики. Как правило, здесь до сих пор волокита. Однако практика по уменьшению размера затребованных сумм абсолютно иная. Здесь всё в большинстве случаев зависит от конкретного судьи и судебного органа.

Так какую же инстанцию нужно выбирать?

Перед проведением анализа приходится учитывать следующие факторы:

  • Размер неустойки за просрочку сдачи объекта по договору долевого участия.
  • Присутствие других требований (аренда, переплата по ипотечному кредитованию).
  • Практика судебного учреждения по месту проживания пострадавшего.
  • Практика судебного учреждения по месту нахождения строительной компании.
  • Платёжеспособность строительной компании.
  • Наличие или же отсутствие возможности сменить место постоянной регистрации дольщиком.
  • Сбор аналитических данных по выбранному судебному органу.
  • Период рассмотрения делопроизводства, задержки в выдаче исполнительных листов.

Мнение эксперта
Макаров Евгений Сергеевич
Арбитражный управляющий с опытом работы более 10 лет
Если сумма неустойки небольшая, то выгодно обращаться в судебные инстанции общей практики. При больших размерах компенсации по-прежнему рекомендуем обращаться в арбитражный суд. Но, ещё раз отметим, что это дело сугубо индивидуальное и зависит от множества критериев.

Рекомендация номер 7. Подсудность в судах общей юрисдикции

Мы уже ранее отметили, что в большинстве ситуаций выгоднее обращаться в суды общей практики.

Если сумма неустойки менее 100000 рублей, то проблема решается у мирового судьи.
Подать исковое заявление можно по месту регистрации или по месту строящегося дома, по адресу ответчика.

Последние два варианта не советуем применять, так как там, скорее всего, много таких заявлений, а суды уже знают наизусть застройщика. Такое знакомство, как правило, играет на руку застройщику, суды всеми способами будут помогать им. Но из любого правила есть исключения, поэтому сначала изучите судебный орган и посмотрите статистику по делам. Это поможет определиться с окончательным решением.

Рекомендация номер 8. Как сэкономить на государственной пошлине?

Если вы планируете обращаться в судебный орган общей юрисдикции и сумма иска не превышает 1000000 рублей, то уплачивать государственную пошлину вам не нужно!
Можно ещё обратиться за помощью в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Такие организации не уплачивают госпошлину вне зависимости от стоимости исковых требований.

Рекомендация номер 9. Сколько стоит взыскать неустойку с застройщика?

Биться в одиночку тут бесполезно. Поэтому большое количество людей обращается за помощью к юристам и адвокатам. Вот здесь нужно быть аккуратными.

Строительство

Сейчас развелось огромное количество фирм, оказывающих услуги по консультации и сопровождению дел граждан. Такие лица обещают «золотые горы», и что они помогут разрулить даже самые сложные проблемы. Как правило, это мошенники. Стоимость услуг по истребованию неустойки здесь неоправданно завышенная, работают они исключительно по предоплате. После подписания договора такие лица исчезают, а денег вы больше не увидите.

Частные юристы, дающие советы на форумах, неплохой вариант. Иногда они могут дать полезные рекомендации и готовы сопровождать дело. Цена за их услуги здесь тоже вполне приемлемая. Но вы не сможете проверить заранее их репутацию и компетенцию. К тому же, они зачастую работают в сговоре с застройщиком, специально проигрывая дела дольщиков.

Оптимальный вариант — обращение в юридические компании, которые специализируются исключительно на долевых спорах. Это важно, так как у таких юристов огромный опыт в подобных делах.

Стоимость истребования неустойки по договору долевого участия:

Стоимость услуг по взысканию неустойки

через СОЮ

через Арбитражный суд

Стоимость процесса под ключ (оплата по факту)

От 15% от суммы взыскания (без предоплаты)

От 15% от суммы взыскания (без предоплаты)

Стоимость процесса под ключ при внесении предоплаты

От 20 000 рублей

От 30 000 рублей

Досудебное урегулирование спора

Включено в стоимость

Включено в стоимость

Апелляционное и кассационное обжалование

Включено в стоимость

Включено в стоимость

Исполнение решения суда

Включено в стоимость

Включено в стоимость

Стоит отметить, что стоимость услуг в разных юридических фирмах будет разной. Не нужно искать самые дешёвые варианты, выбирайте проверенную компанию с положительной репутацией и высоким процентом выигранных делопроизводств. Только эти показатели смогут подтвердить добросовестность сотрудников и гарантировать вам успех в судебных разбирательствах. Всё это играет крайне важную роль, учтите.

Рекомендация номер 10. Судебные органы отказывают в компенсации

К вашему огорчению, на рынке огромное количество строительных компаний, которые всеми способами стараются избегать ответственности за свои нарушения. Они находят миллион уловок во избежание потерь. Те дольщики, которые заранее не продумывают вопрос с неустойками, часто ведутся на них. Как результат, судебные органы просто отказывают в возбуждении делопроизводства и удовлетворении исковых требований по выплате компенсаций.

Здесь мы сразу разберём пример. Как правило, главная цель менеджеров компании — быстрее сдать дом и свести к минимуму затраты на компенсационные выплаты. За счёт чего они это делают, сейчас расскажем.

Срок сдачи дома 20 мая 2019 года. Дом уже введён в эксплуатацию, но ещё не готов к сдаче. Сдача назначена на начало августа. Застройщик уведомляет дольщика о готовности объекта сразу после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Например, 15 мая 2019 года.

Дольщик звонит застройщику с целью записаться на осмотр квартиры. Оператор сообщает, что записаться можно исключительно через сайт, ближайшая дата 10 июля 2019 г. Аргументирует он это тем, что уже образовалась очередь из желающих. Но ведь мы знаем, что дом ещё просто не готов.

Дольщик звонит в июле, а ему уже сообщают, что дату приёмки перенесли на август. В августе он приезжает на осмотр, находит множество недочётов. Их обещают устранить до 10 сентября. При этом менеджеры вообще не подписывают никакие акты осмотра.

Впоследствии возникает два варианта:

  • Устранение недочётов и передача объекта 10 сентября.
  • Присылает односторонний акт не дожидаясь 10 сентября о том, что дольщик отказался от осмотра квартиры.

В конце, когда пострадавший обращается в судебный орган за неустойкой, юрист компании показывает уведомление от 20 мая 2019 года, сообщая, что просрочки не было. Он делает акцент на том, что компания якобы приглашала его на осмотр, а дольщик не хотел, ведь ему нужно было получить ещё и неустойку.

Дольщик пытается объясниться, говорит, что приезжал, нашёл недочёты и их должны исправить. Судья задаст вопрос о доказательствах, а их нет, потому что документы при осмотре не были подписаны. Само собой, последует отказ в удовлетворении иска.

Рекомендация номер 11. Об исполнительном листе

Вот что с ним делать? Он вроде есть у вас на руках, а куда девать-то? Если исполнительный лист у вас на руках, застройщик тоже пока не месте, но вы не знаете, где у него деньги, то есть несколько вариантов.

  1. Позвоните в компанию, скажите, что вы потенциальный покупатель. Запросите бланк договора долевого участия. Как правило, там будут новые реквизиты, куда поступают деньги с новых продаж.
  2. Обращение в ФСПП. Если в компании, к примеру, открыто 5 счетов, то проверять приставы информацию будут долго. Как правило, только Сбербанку потребуется около двух недель на обработку и передачу сведений. Не очень удобный способ, но важно отметить, что только приставы имеют полномочия проверять счета и арестовывать их.

Резюме

Как только появилась просрочка, сразу же обращайтесь за неустойкой. Здесь нужно быть первым! Выбирайте только надёжную юридическую компанию с узкой специализацией. С их помощью можно добиться большего эффекта.

Автор статьи
Макаров Евгений Сергеевич
Арбитражный управляющий с опытом работы более 10 лет
Написано статей
38

Комментировать